FAQ - Frequently Asked Questions

Les groupes immobiliers, motivés par le rendement, poursuivent un objectif simple avec ces deux révisions : affaiblir la protection des locataires contre les résiliations. En apparence, les deux modifications portent sur le besoin propre du bailleur et la sous-location. En réalité, il s’agit détérioration grave de la protection des locataires. Il sera à l’avenir plus facile de chasser les locataires de leur logement ou de leur local commercial pour ensuite augmenter les loyers.

Il est déjà possible aujourd’hui de résilier un bail pour cause de besoin propre. Il s’agit même d’une modalité de résiliation de bail souvent utilisée et éprouvée du droit du bail. Lorsque le besoin propre est urgent, les bailleurs peuvent raccourcir les délais de résiliation. Il n’y a pas besoin d’une nouvelle loi. Aujourd’hui, les besoins des locataires sont pris en compte au moment d’étudier la possibilité d’une prolongation du bail, et sont mis en perspective avec l’urgence du besoin du bailleur de récupérer le logement. Est-ce que leurs enfants vont à l’école à proximité du logement ? Le déménagement est-il raisonnable pour une personne âgée ? Le lobby immobilier a obtenu du Parlement que le besoin du bailleur ne devra plus être 'urgent', mais seulement 'important et actuel'. Son objectif est très clair : il souhaite permettre aux bailleurs de résilier plus rapidement les baux pour ensuite augmenter les loyers.

Il est déjà aujourd’hui très fréquent que le besoin propre soit prétexté pour faciliter la résiliation. Le véritable motif : chasser les locataires du logement, pour ensuite augmenter les loyers.

La révision prévoit de restreindre considérablement le droit à la sous-location. Pourtant ce type de contrat a fait ses preuves. Des centaines de milliers de personnes seraient concernées : l’étudiante qui loue une chambre en colocation, les personnes âgées qui partagent les frais de location d’un logement devenu trop grand, les cabinets médicaux, les locaux commerciaux qui partagent des surfaces commerciales ou des cabinets. Pour toutes ces personnes, la restriction de la sous-location pourrait être fatale. A l’avenir, il sera possible de mettre à la porte les locataires principaux dans un délai de 30 jours rien que pour des petits manquements mineurs. La restriction de la sous-location n’est donc qu’un prétexte pour affaiblir la protection contre les résiliations. La loi actuelle prévoit déjà l’accord du bailleur pour sous-louer son logement. Il est déjà aujourd’hui interdit de profiter de loyers trop élevés, également pour les plateformes de logement du type Airbnb.

D’autres interventions visant à faciliter l’augmentation des loyers pourraient déjà être discutées lors de la session parlementaire d’hiver. Une initiative vise à restreindre la possibilité de contester le loyer initial. Les locataires pourraient le faire uniquement lorsqu’ils sont en situation d’urgence. Il sera encore plus difficile pour eux de se défendre contre les loyers abusifs. Une autre initiative vise à cimenter la logique de la fixation des loyers basée sur le marché. L’intervention facilite l’application des loyers usuels dans la localité et le quartier. Les deux révisions sur lesquelles nous votons le 24 novembre ne sont que la première étape d’une série d'attaques contre les locataires. Le Parlement, sous l’influence du lobby immobilier, a volontairement morcelé les modifications. Un scandale démocratique sans précédent. La population ne peut pas se prononcer globalement sur les enjeux, mais doit se rendre plusieurs fois aux urnes.

L’ASLOCA a lancé le référendum contre les deux réformes du droit du bail. Elle est entourée d’une large alliance, dont font notamment partie : le PS Suisse, les Vert-es, l'Union syndicale suisse (USS), Travail.Suisse, l’Union des Étudiants de Suisse (UNES), Avivo Suisse, la Fédération des Associations des retraités actifs et de l'entraide en Suisse (FARES), Avenir Social ou le Stiftung für Konsumentenschutz.

Tout le monde a besoin d’un logement et la Suisse est un pays de locataires : 58 % de la population vit en location, soit 2,4 millions de ménages. En tant que société, nous nous sommes mis d’accord sur certains garde-fous légaux visant à protéger les locataires. C’est nécessaire car les bailleurs disposent d’un levier puissant, exploité principalement par les grands groupes immobiliers qui veulent maximiser leur rendement. Ces dernières années, la protection des locataires a déjà fait l’objet de plusieurs détériorations. Avec les nouvelles révisions visant à faciliter les résiliations en cas de sous-location et de besoin propre du bailleur, le déséquilibre devrait encore s’accentuer au détriment des locataires. Nous voterons sur ces objets le 24 novembre 2024. Le Conseil fédéral s'est prononcé contre ces révisions. D’autres projets de démantèlement sont déjà en discussion au Parlement.

Avec un flux annuel de 42 milliards de francs généré par les loyers, le marché de l'immobilier locatif est le plus important de Suisse, et il s'avère particulièrement lucratif. Au cours des 20 dernières années, les groupes immobiliers orientés vers la maximisation de leurs rendements ont multiplié les achats, et possèdent aujourd’hui plus de 56 % des logements construits depuis 2011. Ces grands acteurs du marché n’hésitent pas à augmenter les loyers de manière abusive, notamment lors des changements de locataires. Chaque année, environ 250 000 nouveaux contrats de bail sont signés.

Rien que depuis 2005, les loyers en Suisse ont augmenté de plus de 24,8 %. Pourtant, compte tenu de l’évolution des taux hypothécaires et de l’inflation, ils auraient dû baisser de 5,3 %, selon les chiffres de l’Office fédéral de la statistique. Il y a deux raisons principales à cela. Premièrement, pendant cette même période, les groupes immobiliers axés uniquement sur le profit ont pris contrôle du marché du logement. Leur lobby immobilier tente aujourd’hui d’affaiblir la protection des locataires avec plusieurs révisions de loi. Deuxièmement, parce que les droits des locataires sont trop peu appliqués.

Le lobby immobilier est un ensemble de personnes représentantes les intérêts des sociétés immobilières, des assurances et des banques (par exemple SwissLife ou UBS). Ces sociétés possèdent aujourd’hui une part toujours plus grande des logements locatifs en Suisse. L’Association suisse des propriétaires (HEV), l’Association immobilière Suisse (VIS) et l’Association des professionnels de l’économie immobilière (SVIT) ou l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) font également partie du lobby immobilier. Ces associations exercent une grande influence sur le Parlement : de nombreux et nombreuses parlementaires y sont lié·es et y occupent des postes-clés. Ils et elles forment ainsi une majorité influente qui défend les intérêts des parties bailleresses sans ménagement, sur le dos des locataires.

Chez nous, les loyers sont de loin le poste de dépenses le plus important, ils représentent en moyenne plus d’un quart du revenu des ménages suisses. Une évaluation de la Haute école de Lucerne montre que les 20 % de ménages aux revenus les plus faibles consacrent même en moyenne la moitié de leur revenu disponible pour le loyer. Pour les nouveaux locataires, les dépenses pour payer le loyer ont encore augmenté au cours des dernières années.

Les groupes immobiliers motivés par la maximisation de leurs rendements contournent le droit du bail et font grimper les loyers. A l’échelle de la Suisse, ce sont des milliards qui sont détournés du budget des ménages locataires chaque année et qui manquent dans leur porte-monnaie. Rien qu’en 2023, cela correspond à 10,6 milliards de francs, soit 360 francs en moyenne par mois et par ménage locataire.

Les statistiques le montre : l’activité de construction est plus forte lorsque les taux d’intérêt sont élevés que quand ils sont bas. À titre d’illustration, les taux d’intérêt ont baissé en 2008 après la crise bancaire et sont restés bas jusqu’en 2020, période durant laquelle le taux de logements vacants est passé de 0,9 à 1,8 %. Par la suite, les taux ont à nouveau légèrement augmenté et l’activité de construction a immédiatement baissé. Ce ne sont pas les facteurs des oppositions, du droit à la construction ou des plans de zone qui sont déterminants. Les deux révisions soumises à la votation populaire affaiblissent la protection des locataires mais ne contribuent en aucun cas à la création de logements supplémentaires.