FAQ - Frequently Asked Questions

Le lobby immobilier veut affaiblir le droit du bail par toute une série d’interventions au Parlement. Son objectif est clair : obtenir encore plus de rendement. Pour y arriver, les relais parlementaires du lobby immobilier ont volontairement renoncé à regrouper les révisions de la loi en un seul projet, comme de coutume, nous obligeant ainsi à lancer un référendum contre chaque modification de la loi.

Le lobby immobilier utilise délibérément cette tactique du salami pour rendre la riposte plus difficile. Nous ne nous laisserons pas intimider et n’hésiterons pas à saisir le référendum pour nous défendre, même plusieurs fois si nécessaire. Les deux premières révisions de la loi seront probablement adoptées par le Parlement en automne 2023. Nous nous y opposerons par deux référendums, un contre chaque modification.

La première attaque du lobby immobilier vise à affaiblir la protection contre les résiliations. En apparence, elle traite du besoin propre de la partie bailleresse et de la sous-location. En réalité, ce n’est qu’un prétexte du lobby immobilier qui a comme seul objectif d’affaiblir la protection contre les résiliations. Ainsi, avec les modifications, en apparence anodines, les locataires pourront être plus facilement mis à la porte de leur logement ou de leur local commercial. Nous nous y opposons par un double référendum.

Et ça ne fait que commencer : les prochaines attaques contre les locataires sont déjà prévues. À l’avenir, il sera encore plus facile pour les bailleurs et bailleresses d’exiger des loyers très élevés, et les possibilités pour les locataires de s’y opposer seront réduites. Les projets de loi correspondants sont déjà en cours. S’ils sont acceptés par le Parlement, nous devrons à nouveau nous y opposer par un ou plusieurs référendums.

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Dans le droit en vigueur, la sous-location est un droit des locataires. Ils et elles doivent néanmoins demander le consentement de la partie bailleresse, qui peut le refuser sous certaines conditions.

Le texte proposé introduit une série de nouveaux motifs à disposition des bailleurs et bailleresses pour refuser la sous-location et surtout, pour résilier le bail du ou de la locataire qui sous-loue son logement.

Ainsi, une sous-location peut être refusée si elle dure plus de deux ans. Cette modification ne correspond pas aux réalités de mobilité professionnelle et étudiante où il est fréquent de quitter la Suisse pour travailler ailleurs pendant plus de deux ans, et où les études durent généralement plus longtemps.

De plus, un droit de résiliation extraordinaire est introduit pour la partie bailleresse (délai de résiliation de 30 jours) si le ou la locataire ne respecte pas certaines exigences de forme. Il est totalement disproportionné que les parties bailleresses puissent résilier un contrat de location seulement parce que le ou la locataire ne respecte pas de simples formalités. Un∙e locataire pourrait par exemple oublier de notifier un changement dans le contrat de sous-location et se voir ensuite expulser de son logement.

La nouvelle loi ne fait pas de différence entre la sous-location entière et partielle. La sous-location d’une pièce d’un logement pour y faire une colocation (très fréquente chez les étudiant∙es, les jeunes adultes et les personnes âgées), est également concernée par ces nouvelles réglementations très restrictives.

Les locaux commerciaux sont également concernés. Il est pourtant très fréquent pour les entreprises de sous-louer des locaux. Avec cette nouvelle législation, les bailleurs et bailleresses peuvent refuser une sous-location et mettre à mal la stratégie économique d’une entreprise.

La sous-location est déjà réglementée dans le droit du bail. Un consentement de la partie bailleresse est déjà exigé et la protection qui existe aujourd’hui contre les sous-locations abusives est déjà suffisamment forte puisque les bailleurs et bailleresses peuvent refuser une sous-location. Avec la révision, la sous-location ne serait plus un droit mais une liberté que la partie bailleresse pourrait décider ou non d’accorder presque selon son bon vouloir.

La nouvelle loi prévoit une restriction de la protection des locataires en cas de résiliation du bail pour cause de besoin propre de la partie bailleresse. A l’avenir, le besoin propre ne devra plus être « urgent », comme c’était le cas jusqu’à présent.

Aujourd’hui, lorsque la partie bailleresse invoque un besoin propre, les tribunaux procèdent à une véritable pesée des intérêts entre les préoccupations des locataires et celles des bailleurs et bailleresses. Avec la nouvelle loi, ce sont les seuls intérêts de la partie bailleresse qui primeront, même si la situation du ou de la locataire est précaire. On pense ici à une personne âgée ou à une famille qui vit depuis longtemps dans son logement, dont elle serait expulsée. Les locataires étant déjà la partie la plus faible dans le contrat de location, cet affaiblissement supplémentaire est très problématique.

Dans la pratique, le besoin propre est déjà souvent invoqué comme prétexte, uniquement pour se débarrasser d’un∙e locataire et relouer le logement à un loyer plus élevé. En dispensant la partie bailleresse de prouver l’urgence du besoin, les risques d’abus de la part des bailleurs et bailleresses sont multipliés et la position des locataires est nettement affaiblie.

La pratique actuelle du Tribunal fédéral en matière d’appréciation d’une résiliation pour besoin propre est déjà plutôt favorable aux parties bailleresses. Avec la nouvelle loi, la pesée des intérêts serait à l’avenir presque toujours en faveur des bailleurs et bailleresses, même si la situation du ou de la locataire est précaire (par ex. des personnes âgées qui vivent depuis des années dans un appartement). Le déséquilibre des pouvoirs au détriment des locataires s’en trouverait encore aggravé. Les hausses de loyers seraient plus fréquentes, réduisant encore le nombre de logements abordables. En effet, la pratique montre que ces congés sont donnés aux locataires en place depuis longtemps bénéficiant de loyers bas, afin de relouer les logements à des loyers plus élevés.

Le lobby immobilier utilise sa force politique pour défendre en particulier les intérêts des grands groupes immobiliers. Il dépose constamment des interventions au Parlement pour affaiblir les droits des locataires.

Comme le lobby immobilier a délibérément renoncé à traiter toutes ces initiatives dans un même projet, comme c’est habituellement le cas, l’ASLOCA est obligée de s’opposer séparément à chaque révision de la loi. Cela complique la contestation et rend la lutte contre ces révisions coûteuse. Cette tactique du salami (découper une révision de la loi en plusieurs parties) fait partie du plan du lobby immobilier.

L’objectif poursuivi par le lobby immobilier est clair : dans un premier temps, il sera plus facile pour les parties bailleresses de résilier les contrats de location et plus difficile pour les locataires de s’y opposer. Dans un deuxième temps, le lobby immobilier veut faire en sorte que les parties bailleresses puissent plus facilement louer leurs logements à des loyers encore plus élevés et augmenter ainsi leur rendement.

Les partis de droite soutiennent l'attaque contre les locataires. De nombreux parlementaires font partie des conseils d’administration ou des comités d’organisations soutenant les intérêts économiques des grands groupes immobiliers, tels que la Fédération Romande Immobilière, les chambres immobilières cantonales, ou les groupes d’assurances privées qui aujourd’hui possèdent la majorité des logements en location. En tant que partis majoritaires au Parlement, ces représentant∙es constituent la force politique du lobby immobilier et défendent sans scrupules ses intérêts.

Les révisions du droit de bail souhaitées par le lobby immobilier permettraient dans un premier temps aux bailleurs et bailleresses de résilier plus facilement les contrats de location en cours et d’expulser les locataires de leur logement. Dans un deuxième temps, il leur sera plus facile de louer les logements à des loyers plus élevés et d’augmenter ainsi leur rendement. En deux mots : d’abord faciliter les résiliations, ensuite augmenter les loyers. Tout cela au détriment des locataires.

En Suisse, les locataires se trouvent en position de faiblesse. Ils et elles doivent payer des loyers très élevés et le droit du bail, déjà plutôt faible, est régulièrement attaqué par le lobby immobilier.

Les locataires ne sont toutefois pas sans défense : ils et elles peuvent faire valoir leurs intérêts dans les urnes en signant le double référendum, en votant pour des initiatives qui soutiennent les revendications des locataires et en élisant des parlementaires qui défendent leurs intérêts.

En outre, les locataires ne devraient pas hésiter à faire valoir leurs droits au quotidien en cas de problème dans la relation avec leur bailleur ou bailleresse. Adhérez à l’ASLOCA et bénéficiez de conseils juridiques. Ici, vous trouverez les adresses des sections cantonales.

Oui, mais avec la révision de loi, la partie bailleresse peut refuser de consentir à une sous-location d’une durée de plus de deux ans. Ainsi, les personnes qui souhaitent travailler à l’étranger ou dans un autre canton plus de 24 mois, ne sont plus assurées de pouvoir sous-louer leur logement. Les parties bailleresses pourront décider quasiment librement d’accepter ou non que le ou la locataire sous-loue une partie ou tout son logement.

De plus, la révision introduit de nouvelles exigences de forme, comme le consentement écrit du bailleur avant de sous-louer un objet (jusque-là le consentement selon le principe « qui ne dit mot consent » suffisait). Elle exige également du locataire qu’il ou elle informe la partie bailleresse de tout changement concernant la sous-location pendant la durée de celle-ci (changement de noms, durée, etc.). En cas de non-respect de ces nouveautés, la partie bailleresse pourra désormais résilier le contrat de la personne qui sous-loue son appartement avec effet immédiat. Ainsi si la personne qui sous-loue n’a pas reçu le consentement écrit de la partie bailleresse ou a omis de transmettre certaines informations mineures, elle pourrait voir son bail résilié dans un délai de congé de 30 jours. Des locataires pourraient donc perdre leur logement pour de simples formalités.

Oui, mais avec la nouvelle loi, la partie bailleresse peut refuser de consentir à une sous-location d’une durée de plus de deux ans. Ainsi, si une étudiante effectue un Bachelor de trois ans, elle ne sera plus assurée de pouvoir sous-louer la même chambre pendant cette période.

Souvent, les colocations fonctionnent selon un modèle de sous-location. C’est-à-dire qu’une personne signe le bail, et sous-loue ensuite les pièces à des tiers. La révision ne fait aucune distinction pour la sous-location partielle. Les nouvelles mesures restrictives s’appliquent donc également en cas de sous-location d’une chambre dans une colocation. Ainsi, des étudiant∙es pourraient devoir quitter leur chambre dans les 30 jours si de simples formalités n’ont pas été respectées (par ex. un changement de sous-locataire non notifié à la partie bailleresse).

Oui, mais les règles de la sous-location seront plus strictes même dans les cas de sous-locations partielles, qui portent sur la sous-location d’une pièce uniquement et non sur tout le logement. Cela est très courant chez les personnes âgées, qui sous-louent des pièces d’un appartement trop grand pour avoir de la compagnie et diminuer la charge que représente pour elles un loyer complet. Ainsi, une personne âgée pourrait perdre son logement si elle sous-loue une chambre sans avoir expressément reçu le consentement écrit de la partie bailleresse, ou pour d’autres simples formalités.

Jusqu’à présent le principe « qui ne dit mot consent » prévalait, c’est-à-dire que le ou la locataire adressait une demande de sous-location à la partie bailleresse qui devait se prononcer dans les 30 jours. Sans réponse, il ou elle pouvait considérer que sa demande était acceptée. À présent, le consentement écrit est nécessaire. Les bailleurs et bailleresses pourront même résilier le contrat du locataire en cas de sous-location sans consentement écrit. Encore une fois, des locataires pourraient perdre leur logement pour de simples formalités.

La nouvelle loi ne tient pas compte de la sous-location de locaux commerciaux, une pratique pourtant répandue. La partie bailleresse pourra ainsi refuser une sous-location d’un commerce en gérance si elle dure plus de deux ans. On a de la peine à imaginer une durée si courte par exemple pour des restaurants ou des locaux de fitness.

De plus, avec la nouvelle législation, les bailleurs et bailleresses peuvent refuser la sous-location et mettre à mal la stratégie économique d’une entreprise. C’est une entrave à la liberté économique, pourtant garantie par la Constitution fédérale à l’article 27.

Actuellement, la partie bailleresse peut déjà résilier un contrat de longue durée si elle peut se prévaloir d’un besoin urgent pour elle-même, les proches parents ou alliés (art. 261 al.2 let.a CO). Dans la nouvelle loi, on enlève le caractère urgent du besoin du bailleur, en le remplaçant par des notions très vagues (besoin important et actuel).

Aujourd’hui, les tribunaux procèdent à une véritable pesée des intérêts entre les locataires et les parties bailleresses lorsqu’ils examinent des cas de besoin propre. Avec la nouvelle loi, cette pesée d’intérêts serait toujours en faveur de la partie bailleresse, même si la situation du ou de la locataire est précaire. On pense ici à une personne âgée ou à une famille qui vit depuis longtemps dans son logement, dont elle serait expulsée. Comme les locataires sont déjà la partie faible du contrat de location, cette détérioration est très problématique.

On ne peut pas s’assurer de cela, aucun contrôle a posteriori n’est prévu dans la loi. Ce problème, où la partie bailleresse n’utilise pas l’appartement pour elle-même après la résiliation, mais le reloue plus cher, est malheureusement déjà courant aujourd’hui. Souvent, elle justifie ensuite que les proches auxquels était destiné l’appartement initialement ont été contraint∙es de trouver un autre logement dans l’intervalle de la procédure de contestation du congé.

Votre signature pour le double référendum sur la sous-location et sur le besoin propre est importante, car cette révision de la loi n’est que la première partie du plan du lobby immobilier : d’abord faciliter les résiliations, ensuite augmenter les loyers.

Ces dernières années, le lobby immobilier a déposé une douzaine d’initiatives au Parlement visant à détériorer le droit du bail. Les prochaines interventions, déjà sur la table du Parlement, visent à augmenter encore les loyers et à affaiblir la protection des locataires. En signant ce double référendum, nous envoyons un signal fort au lobby immobilier : nous, les locataires, ne nous laisserons pas faire.

La sous-location est déjà réglementée par la loi, et fonctionne bien. Avec les modifications apportées, les parties bailleresses ont encore plus de pouvoir. Ils et elles peuvent résilier les contrats de bail de locataires qui ne respectent pas de simples formalités.

La résiliation du contrat de bail pour cause de besoin propre de la partie bailleresse existe également aujourd’hui dans la loi. Elle se pratique en général déjà en faveur des propriétaires. Le critère de l’urgence est actuellement fixé dans la loi, ainsi un propriétaire ne peut résilier un contrat de bail que s’il a un besoin concret. La révision supprime cet élément, ce qui affaiblit la protection des locataires contre les congés et rend encore plus facile pour la partie bailleresse d’expulser le ou la locataire, même dans des situations précaires.

Cette attaque au droit du bail sert en premier lieu les intérêts des groupes immobiliers qui ne veulent qu’augmenter leur rendement. La majorité des bailleurs et bailleresses honnêtes en pâtit, car elle promeut une mauvaise image des parties bailleresses qui ne recherchent que le rendement et veulent expulser les locataires pour des futilités. Les conflits avec les locataires pourraient augmenter. Le climat entre les locataires et les propriétaires pourrait se détériorer. De notre point de vue, il n’y a pas besoin de changer quoi que ce soit au système actuel.

Oui, les locataires commerciaux sont concernés par les deux révisions de la loi. Tout d’abord la révision faciliterait la résiliation d’un local commercial pour besoin propre, cela n’est pas du tout dans l’intérêt des locataires commerciaux.

D’autre part, les compléments apportés à la loi accroissent le pouvoir de négociation de la partie bailleresse au détriment du locataire. La nouvelle loi favorise une série de motifs de refus unilatéraux et arbitraires, alors même que, sur le principe, le ou la locataire a droit à la sous-location.

Le refus de la sous-location en raison d’une durée supérieure à deux ans paraît trop rigide, particulièrement dans le cas de location de logements commerciaux. Pour les personnes qui louent un local commercial, la sous-location est souvent une possibilité de limiter les dommages. Dans le domaine de la restauration, de nombreuses entreprises ont dû pendant la pandémie adapter leurs capacités, voire arrêter provisoirement leur activité à la suite des décisions du Conseil fédéral, et ont dans l’intervalle sous-loué tout ou une partie de leurs locaux pour réduire les coûts et/ou développer des synergies avec d’autres entreprises.